Grote leegstand boven winkels

Honderden etages staan leeg in de Amsterdamse binnenstad. De gemeente probeert de eigenaren zo ver te krijgen dat ze er weer woningen van maken.

Wonen in de Amsterdamse binnenstad: voor duizenden blijft het een droom. Het aanbod van woningen is klein en een piepkleine etage kost al gauw vierhonderdduizend gulden. Toch staan in diezelfde binnenstad honderden etages leeg. Ze bevinden zich boven bedrijven, voornamelijk winkels. Soms worden ze gebruikt als opslagplaats voor wat dozen, soms vliegen alleen stadsduiven vrolijk in en uit.

Sjoerd Bakels, projectleider, en Thea IJzereef, ambtenaren van de Dienst Binnenstad, werken aan een tienjarenplan om leegstaande etages boven winkels voor bewoning bruikbaar te maken. Op de achtergrond onderstaande tekening.

Via de bedrijven zijn de etages niet meer bereikbaar. De trappen zijn gesloopt door de eigenaren om meer winkelruimte krijgen, want in de grote winkelstraten is de economische waarde van bedrijfsruimten hoger dan die van woningen. Om hoeveel etages het precies gaat, is niet bekend. Een oppervlakkig gemeentelijk onderzoek in de Nieuwendijk en Kalverstraat toonde aan dat daar ongeveer 600 etages leegstaan. In de 180 panden van de Nieuwendijk bleken 100 lege etages te zijn plus ongeveer 160 etages die voor opslag in gebruik zijn. In de ongeveer 150 panden in de Kalverstraat bevinden zich 135 lege etages en zijn ongeveer 200 etages in gebruik als opslag.
De aanliggende stegen van deze twee winkelstraten zijn niet bij het onderzoek betrokken geweest.

Vijftien jaar geleden begon de gemeente Amsterdam met een project om het wonen boven bedrijven te stimuleren. Eigenaren konden een subsidie krijgen, als zij meewerkten aan het omzetten van de lege etages tot woningen. Sindsdien zijn er van lege etages 510 woningen gemaakt.
Toen dit project startte werd het aantal lege etages in de binnenstad op ongeveer duizend geschat. Volgens Wouter van der Kolk, secretaris van de vereniging Amsterdam City, de belangenbehartiger van de binnenstad-ondernemers, zal dit aantal nu waarschijnlijk hoger liggen. Ruwe schattingen gaan uit van 1500 etages.

Een voorbeeldproject is gerealiseerd tussen Spui, Voetboogstraat en Kalverstraat. Het moeilijkste probleem is een brandveilige en tegen insluipers beschermde ontsluiting naar de straat.

De Dienst Binnenstad van de gemeente Amsterdam gaat een nieuwe poging ondernemen om een eind te maken aan deze leegstand. Sjoerd Bakels, de projectmanager, en Thea IJzereef gaan een tien-jarenplan opstellen. Zij gaan er van uit dat als ze elk jaar voor dertig nieuwe woonetages kunnen zorgen, zij tevreden kunnen zijn. Hun probleem is dat ze geheel afhankelijk zijn van de eigenaren van de bedrijfsruimtes.Soms voelen die er niets voor om van de lege etages woningen ter maken. Er zijn zeer kostbare ingrepen voor nodig, waardoor het financiële rendement van het pand omlaag gaat. De eigenaar zal zijn huurder van de winkel moeten compenseren voor het verlies aan bedrijfsruimte en bovendien moet hij om een bedrijfsruimte te veranderen in een woning voldoen aan de zeer strenge eisen die de gemeente stelt. Die eisen zijn vaak dezelfde als voor nieuwbouw en dat is in de veelal oude panden niet eenvoudig te realiseren. Het laten leegstaan van de etages is dan goedkoper. Sjoerd Bakels en Thea IJzereef hebben echter één groot voordeel. De prijzen voor woningen stijgen nog steeds en gegadigden staan in de rij. Het tweetal hoopt dat dit een argument voor de winkeleigenaren kan zijn om hun etages te ontsluiten.

Meestal is het niet mogelijk de etages via de winkels te ontsluiten. In veel gevallen zal een toegang via de achterkant gemaakt moeten worden. Dit kan gebeuren door loopbruggen. Op de hoek Kalverstraat - Spui hebben de eigenaren onlangs besloten om via een loopbrug de panden Rokin 116, en Kalverstraat 149,151 en 155 te ontsluiten. De loopbrug wordt bereikt via een entree en een trappenhuis aan het Spui, waarlangs in een eerder stadium al enkele lege etages zijn veranderd in moderne woningen.
Plannen worden gemaakt om hetzelfde te doen in het blok Kalverstraat, Spui, Voetboogstraat en Heiligeweg. Op de hoek Amstel - Amstelstraat is Woningbouwvereniging Het Oosten bezig met een bouwplan voor dertig woningen in leegstaande etages.

Tekening binnenstraat Project Voetboegstraat-Kalverstraat

Uiteraard is men bij de gemeente tevreden met deze successen, maar de aantallen zijn nog veel te klein om te bereiken dat de winkelstraten in de binnenstad er bijvoorbeeld 's avonds aantrekkelijker uitzien doordat boven de winkels wordt gewoond en die straten 's avonds levendiger zijn door mensen die hun woning in- en uitgaan.
Toch blijven ze op het Stadhuis optimistisch. Thea IJzereef: " Wonen boven bedrijven is een onlosmakelijk onderdeel geworden van de algehele verbetering van de binnenstad. Het gaat niet alleen om het ontsluiten van woningen, maar ook om het opknappen van panden."
Voor het tien-jarenplan zal in kaart gebracht worden waar boven winkels en bedrijven ruimte leegstaat of als opslagplaats wordt gebruikt. Vervolgens zullen de eigenaren worden benaderd met het verzoek die lege etages geschikt te maken voor bewoning. Deze aanpak moet bij voorkeur bij een aantal naast elkaar gelegen panden plaatsvinden. Dan is het bijvoorbeeld mogelijk aan de achterzijde een loopbrug als toegang naar de woningen te maken.

Hoeveel geld aan subsidies het nieuwe actieplan van de gemeente zal kosten is nog niet bekend. Maar er is nog ruim anderhalf miljoen gulden beschikbaar voor lopende projecten en voor nieuwe is een klein miljoen gulden beschikbaar. Maar als meer eigenaren besluiten aan het project mee te doen, zal er in elk geval meer geld nodig zijn. Er zullen ook veel bouwkundige onderzoeken nodig zijn om na te gaan of een etage voor bewoning geschikt is en dat kost de gemeente ook geld.

Via loopbruggen en balkons moeten de nieuwe woningen hun voordeur aan de achtergevel krijgen.

In het toekomstige tienjarenplan zullen als eerste die gebieden in aanmerking komen waar functiemenging en het verhogen van sociale controle en veiligheid het urgentst zijn. Het gaat dan om de Kalverstraat en de Nieuwendijk plus de stegen die daar op uitkomen. Daarnaast wordt ook gedacht aan de Warmoesstraat en de Leidsestraat. Volgens geruchten zou de leegstand in de Leidsestraat gigantisch zijn. De ambtenaren verwachten dat dit wel eens overdreven zou kunnen zijn. "Of daar 'wonen' het grote toverwoord is, valt nog te bezien", zeggen ze.
De gemeente hoopt dat er eindelijk een doorbraak komt bij de pogingen om etages boven bedrijfsruimten een andere bestemming te geven. Wouter van de Kolk van Amsterdam City is minder optimistisch: "De manier waarop de gemeente de zaken wil aanpakken, is een herhaling van zetten. Winkeliers en gemeente moeten veel intensiever gaan samenwerken. Als er een bepaalde straat gerenoveerd wordt, dan moet je samen met de bedrijven ook een plan maken om die lege ruimtes beter te benutten. Dan kan je op een bepaald moment stevig uitpakken. De gemeente heeft nu veel te weinig mensen beschikbaar om met succes aan deze klus te kunnen werken. Intensieve samenwerking met bijvoorbeeld de winkeliersvereniging is nodig. Heus, die winkeliers willen wel."

Frans Heddema

(Uit: Binnenstad 184, september 2000)